侵犯共有權人利益，業主為私搭亂建行為“買單”

　　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　【案情介紹】

　　韓某系某小區業主，住在該小區2號樓601室，系該棟樓房頂層，其私自在房屋樓頂搭建房屋一處（約20平方米），該小區業主委員會多次要求韓某予以拆除未果。業主委員會遂訴至法院，要求韓某拆除私自搭建的房屋。

　　法院審理過程中，被告對自行在樓頂搭建房屋的事實予以認可，但不同意原告的訴訟請求，理由如下：1、根據被告與開發商簽訂的《商品房買賣合同》約定，被告對樓頂享有合法的使用權；2、被告所購房屋漏水，在多次要求物業服務公司維修未果的情況下，征得物業服務公司同意才自行搭建房屋，其目的是為了防水，因此搭建的房屋不屬于違章建筑。被告同時提供《商品房買賣合同》作為證據，該合同附件中注明：“屋頂使用權歸頂樓買受人，買受人必須遵守物業公司的相關規定，屋頂不得作違章建筑及妨礙安全逃生。”原告對此證據的真實性表示認可。

　　【案情分析】

　　本案中，雙方爭議的焦點是被告占用的樓頂部分是否屬于被告專有？

　　一、被告搭建的房屋占用樓頂部分屬于全體業主共有

　　根據我國物權法的相關規定，建筑區劃內的道路、綠地，除法律明確規定除外的部分外，均屬于全體業主共有。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施等均屬于業主共有。業主對共有部分既享有權利，也承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。本案中，被告自行搭建的房屋所占用樓頂部分屬于公共面積，應屬于該棟樓房全體業主共有，任何人沒有權利私自占用。即使被告與開發商約定樓頂部分歸被告使用，但因屋頂屬于公共部位，屬全體業主共有，開發商無權對公共部位的歸屬進行處分，因此該約定是無效的，樓頂部分不屬于被告專屬使用。

　　二、物業服務公司無權同意被告在公共部位搭建房屋

　　被告辯稱其搭建房屋經過物業服務公司同意的理由不能成立。房屋漏水問題屬于被告與物業服務公司之間的物業服務糾紛，而屋頂屬于公共部位，系該棟樓房全體業主共有，任何人不得獨占，故即使物業服務公司同意被告搭建房屋也屬無權處分，被告不能因此而占用公共部位搭建房屋，侵害全體業主的合法利益。被告搭建房屋未獲得相關行政管理機關的審批，屬于違章搭建行為，根據我國相關法律，業主委員會對包括任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。故業主委員會的訴訟請求應該得到支持。

　　【判決結果】

　　法院認為，樓頂部分屬于該棟樓房全體業主共有，任何人不得獨占使用。開發商及物業服務公司無權對公共部分進行處分，業主委員會有權依法要求韓某拆除所搭建的違章建筑，故對業主委員會的訴訟請求予以支持。